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北京一日卖地98亿,融创时隔5年多再次回归
2019-11-01 15:36:30

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记者|孙梅新

2000多天后,融创再次在北京开放了土地市场。

在10月15日的北京土地拍卖中,荣创在未能“竞速”后,最终以9000万元的价格获得了北京市大兴区太阳村的竞业禁止房产。

当天,北京挂牌出售了三块竞争有限的住宅用地,包括大兴区的两块和通州区的一块。总起拍价为84.3亿元,最终总成交价格为97.8亿元。

很长一段时间,容创没有出现在北京的土地拍卖市场上。这次,它与南昌市政府组成联合体,并签约参与大兴区两块地块的转让。

竞争最激烈的是大兴区亦庄线九宫东站2号项目现场。由于该区域位于北京市南五环路,毗邻地铁,随着北京市南部城市改造的整体搬迁和规划,该区域的改造潜力正在不断提高,因此,中海、金地、绿城、金融、商社蛇口、荣创南昌市政、金茂世茂中交等10家房屋协会。在那天报名参加拍卖。

最终,经过49轮竞标,融创未能赢得这块土地。相反,北京电力有限公司组建的联合体以44.3亿元的价格获得了建筑面积56700平方米、规划建筑面积124400平方米的住宅地块。包裹的保险费率为34.24%,相当于35597元/平方米的底价。

戏剧性的一幕出现在大兴区黄村镇孙村地块拍卖中。建筑面积58800平方米,规划建筑面积97800平方米,其中包括住宅用地。起拍价定为18.1亿元。参与企业包括金地、鲍莉、金融街、金茂金鹿和荣创南昌市政府。

在第九轮竞标之前,拍卖仍照常进行。当荣创南昌市协会出价19.4亿元,等待主办单位落锤时,金茂金鹿协会突然再次提高出价。当时,土地买家无法确定。

即使在使用了现场视频回放后,这两个财团仍然拒绝在地块所有权问题上相互让步。经过一个多小时的沟通,在孙闯南昌市政府提价9000万元的情况下,孙闯最终以20.3亿元的总价,12%的溢价赢得了孙村地块。

赢得孙村地块是孙庄在离开北京开放的土地市场5年多后的回归。上一次拿走这块土地,它将跟随门头沟新城的一块商业和金融用地,这块土地在2014年初以18.2亿元的价格获得。当时,共举行了74轮投标,溢价超过93%。

此后,融创远离了北京土地的招牌市场。特别是2016年后,孙宏斌公开表示不再在公开市场上征地,融创很少出现在拍卖市场。

然而,融创近年来并没有闲着。它在北京的征地和收购市场上获得了很多。除了2016年昌平怀柔的两个项目外,今年年初范海以125.53亿元收购的北京和上海的两个项目最具吸引力。其中,北京地块位于东四环路东侧,这在北京核心区极为罕见。

自今年以来,融创逐渐回归拍卖市场。这次除了赢得北京的地块外,上海、郑州等城市的招标拍卖市场也相继出现,并取得了一些收益,显示出回归公开市场收购土地的信心。

然而,从土地收购的角度来看,融创回归土地拍卖市场也可能与当前土地市场的逐渐降温有关。

与2016年相比,当时孙宏斌声称退出拍卖市场,现在土地市场不那么受欢迎了。房地产公司在行动上很谨慎。荣创早先在其他城市赢得的一些地块甚至以底价出售。

尽管有9000万英镑的提价,但该地块的溢价仍保持在12%,与之前不同。与此同时,与M&A市场相比,当费率下降时,招标、拍卖和悬挂地块的发展将会更快。容创在土地市场低迷时回归也是合理的。

值得注意的是,即使在北京的土地市场,房地产企业一度“挤头”,随着融资渠道再次收紧,地块之间的冷热差异也更加明显。

当天出售的第三块地块,即马家桥镇环保工业园区的地块,只有通州金融街投资开放协会的一份申请。最后,联合体以底价33.2亿元赢得地块,底价49990元/m2。

中原地产首席分析师张大伟认为,北京的区域市场正日益分化。从销售方面来看,有“日本光盘”和难以出售的项目,从而迫使土地市场逐渐分化:“总体而言,住宅企业仍然热衷于北京的优质地块。同时,企业之间的差异也非常明显,参与征地的私营企业和私营企业数量明显减少。”

随着融资的收紧再次结束,住房企业正面临“融资史上最困难的一年”。住房企业受到融资方面的压力,对土地市场表现出更加谨慎的态度。

根据中原研究院的数据,今年到目前为止,北京已经出售了67块土地,而去年全年为72块。同时,土地出让金达到1321.98亿元,也接近去年的1682.9亿元。随着年底的到来,预计北京土地市场将推出一些地块,但热度不会太高。