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“城”就未来之旧改新话题|十年绣花式改造保住岭南水乡 政府如
2019-12-02 16:34:24

内容摘要:广东是全国最早对“三旧”改造进行深入探索并取得突出成绩的省区。见微知著,文冲“绣花式”旧村改造的背后,其实是社会资本有序介入广州城市更新项目的生动体现。也正是在这一阶段,广东各地市完成第一轮“三旧”改

许多广东人的乡愁可以在村子入口处的池塘里找到,在那里“遇见”王春水的绿色反映了祠堂的庄严形象。

它仍然是池水或祠堂。经历了十年变迁的文冲,现在已经变成了一个新面孔:文脉绿轴连接着古建筑,一个新的居住群体围绕着水面形成。在大拆建“泛地产”理念迅速推进的旧变革浪潮中,如何在将珍贵的历史文化遗产转化为满足现代人生活需求的优质社区的同时,保持这样一个800年的村庄完好无损。

广东是全国第一个深入探索“三旧”改革的省份,并取得了突出成绩。负责这项工作的广东省自然资源厅相关负责人此前告诉南方日报记者,广东实际上有许多旧的改革模式在实践和应用。目前,广东的老改革工程已经进入了真正的解困阶段。如何处理好政府与市场的关系将直接影响旧改革下一步的新突破。

样本观察:800年老村考验广州城市更新

文冲村位于广州市中心城市黄埔。它被证明是一个非常典型的“城市中的村庄”:肮脏、混乱和贫穷,“握手建筑”和“面对建筑”比比皆是。这也是地铁5号线第一期工程开始的地方。落后的村庄面貌与所在地区的发展方向和需求不相适应,反差巨大。它也成了阻碍城市发展的顽疾。

2009年,文冲村改造计划的批准正式拉开了该村未来10年改造的序幕。改造范围内的文冲村从石化路以西开始,总用地面积约50.49万平方米,涉及村民约4896人。这是继猎德、琶洲之后广州第三个大型城中村改造项目。这也是广东较早探索“政府主导、自主开发、村庄整治”的老村庄整治模式的示范工程。

根据黄浦区“一轴、一心、两块、三组”的规划目标,文冲水道和两侧20米城市绿化带形成了轴线两侧公共服务设施的文脉绿轴,延续了文冲的古建筑布局。滨水设施和景观广场作为文冲的新心,以保护村落古建筑和弘扬文冲历史文化为核心,形成该地区的精神堡垒。文水河沿岸的三个居住群体沿袭文冲居民世代居住的传统,以及传统建筑的文化特征和形态,共享古村落的文化和生态环境。

转眼间,十年过去了。引起记者注意的文冲,彻底刷新了自己的美丽:所有回迁房都是电梯高层洋房,建筑密度约为17%,社区配套公共服务设施建筑面积近6万平方米,所有设施包括中学、小学、幼儿园、住宅健身场所、肉类市场等设施齐备,大大改善了社区的生活条件;村集体财产面积也从12万平方米增加到17万平方米,形成了多元化、综合性的商业主体,大大增加了村集体的收入。参与文冲改造项目的广州万科也对该村的35个文物项目给予了“特殊照顾”。文冲碉楼、卢氏宗祠和周围的历史建筑都得到就地保护和修复。

众所周知,文冲“绣花”古村落改造的背后,实际上是社会资本有序参与广州城市更新项目的生动体现。在政府领导的前提下,文冲的集体经济组织进行了独立改革,并设立了全资子公司作为改革主体。就资金来源而言,政府不投资,翻修费用全部通过转让融资地块获得。在改造模式中,旧城更新和安置与城中村改造融资紧密结合,不仅解决了旧城改造和安置用地困难的问题,也为城中村的整体改造提供了资金支持。

模式选择:核心是处理好政府与市场的关系

文冲村所做的实际上是广东近年来深入探索的一个典型的老改革模式。

记者了解到,广东的“三老”改造项目往往涉及三种主要模式:“政府主导”模式、“政府-市场合作改造”模式和“市场主导”模式。为了探索这三种不同转型模式的形成,中国实际上已经摸索了近30年。

广东省“三旧”改造协会副主席兼规划设计委员会主席马向明曾进行一项研究,显示广东的市区重建经历了四个主要阶段。

1988年以前,主要由政府计划驱动的"底线修复"分散更新对城市整体空间形态的优化和完善作用非常有限。

从1988年到2009年,市场参与成为利用“退二进三”结构更新的主流。政府需要使用更多的社会投资。此外,由于不受土地利用指标限制的“三旧”改造项目快速启动,市场参与者逐渐参与其中。由于房地产回报率高,现阶段大部分土地更新项目主要是商品房开发。

从2009年到2013年,城市更新进入了第三阶段:由强有力的政府自下而上推动的“三旧改革”。也是在这个阶段,广东各城市完成了第一轮“三旧”改造规划。随着广东省政府一系列新改革的出台,土地所有者、房地产开发商和金融机构等多方积极参与。但是,现阶段,以“工转商”和“工转住宅”的拆迁改造为主,住宅存量增加。

从2014年至今,这是第四阶段,更加注重公共设施的回归,增加商业和住宅综合体的数量。注重保留“乡愁”,倡导刺绣“微翻新”、“产业转型”、“城中村改造”、“老街活化”等更有趣的空间。注意更新单位的更新和连片地块的更新等。“三旧”改革政策不断发布好消息,充分调动了市场参与者的积极性。

从这四个阶段的发展可以看出,政府已经从“垄断”走向“自下而上加强政府促进”。政府晋升一直占据主导地位。市场力量的参与经历了“房地产”的广泛旧变过程,最终回到了合理、有序、平衡的状态。

行业分析:不同的模型有其借鉴意义

目前,文冲古村落的改造仍在进行中。根据广州市此前发布的2019年广州市重点项目规划通知,今年广州市有52个城市更新和土地储备项目,其中23个是城中村改造项目。今年上半年,广州共实施了15个城中村改造项目合作招标,分布在全市9个区。下半年,随着老村改造的继续,将形成更大的市场蛋糕,从而吸引越来越多的市场力量参与。

一些专家指出,在克服旧改革困难的过程中,这三种模式已经在越来越多的案例中得到体现,对今后的旧改革项目有着自己的借鉴意义。

深圳市南山区大冲村综合开发项目是目前广东省最大的城中村整体改造项目。本项目采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运营模式。该项目在提高区域整体城市空间质量的同时,合理确定土地开发强度,高效集约利用土地,充分发挥土地的潜在效益。重视土地结构调整,提高现有土地综合利用价值,促进大冲村可持续发展;完善本地区公共市政配套设施和道路交通组织,提高生活质量。

茂名市唐久村改造工程采用集中向农村转移、联合开发的更新模式。通过农村集体资产交易平台,公开选择合作主体。“三旧”整治与城市村庄土地整治有机结合,统筹规划,全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体,推进存量建设用地“二次开发”。

阳江排后村改造工程采用“政府主导、市场主导的改造模式”,有利于加快工程建设,实现早期效益,实现政府、投资者和周边群众的双赢。在改善城市配套设施和功能的同时,节约了土地,增加了税收。提供了更多的工作岗位,投资者获得了更好的投资回报,周围人民的生活环境得到了改善。

从这些不同的案例中可以看出,“一村一策”取得了实效,也使旧的改革走向了更加科学、合理和系统的方向。

今年9月,广东出台了《关于深化改革、加快推进“三旧”改革、促进优质发展的指导意见》,重点解决“三旧”改革的重点难点问题,如入库门槛高、规划调整难、税负重、征地拆迁规划调整难、审批门槛高、税负重、征地拆迁难等。坚持问题导向和思路,提出19项有针对性的改革措施,无疑将对广东困难时期的老改革项目起到更大的积极指导作用。

[记者]徐磊

[实习生]卢林棉

冯善书

[作家]徐磊

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户

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