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长租公寓市场进入洗牌期 行业市场深度整合来临
2019-11-08 08:57:46

内容摘要:经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。2018年以来,长租公寓行业问题不断,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。生存还是死亡,2019年的长租公

经过几年的赛马圈地和长期出租公寓已经进入深度整合时期,要么破产,要么重组,要么上市。资本需要兑现,运营需要更多的财政支持。龙头企业资本化已经提上日程。自2018年以来,长期租赁公寓行业一直面临持续的问题。由于资本链断裂和管理不善,多达25位家长已经破产。生存还是死亡,2019年长期租赁公寓面临最终选择。

第三季度,市场环境仍然紧张。长期租赁公寓市场继续受到几个主要因素的影响,包括金融去杠杆化、对行业的严格监管和资本的合理收缩。该行业继续放缓总体增长率。随着市场进入洗牌期,获取房产资源更加困难。在高投入低产出的现状下,企业因规模和资源优势而进一步极化。与上半年住房行业前20名长期租赁公寓的开业规模相比,第三季度新开业的房间数量约为25,000间,市场上每月平均约有8,000间新房间。储备资源存量仍保持一定的开放和转化速度。

开放数据显示,龙头企业增长稳定,继续保持领先优势。第二梯队发展较快,如徐汇於陵、龙士域、加比国际社区郊野公园等。,总共增加了10,000多个新单元。其中,旨在上市的徐汇於陵保持了快速增长,新增业务约5000个。至于未来的市场增量,由于房地产土地拍卖自持政策的影响,目前许多住宅企业已经预留了相当数量的自持土地,这将成为未来住宅企业长期租赁公寓增量的重要补充。然而,由于房地产项目开发周期长,短期内不会大量进入市场,对市场阶段性增量影响不大。

未来,随着行业格局的不断分化,企业发展的重点将从中型资产模式转向轻型和重型资产模式。具有资源优势的住宅企业将重点关注重资产模式。第三季度,房地产公司开始开发重资产项目,优质项目陆续进入市场,如龙湖关羽上海古村公园店、龙狮南京天龙寺店、上海鲍莉Nxiyue青年社区等。在模式上,有公开市场的土地收购和自建、资产收购改造和自持土地自建。

在当前的行业背景下,住宅企业的发展重点已经从追求规模增长转向稳定经营和提高质量。万科和龙湖都在《中国日报》节点上为长期租赁公寓业务提出了以下建议:提高项目的开放效率和运营质量。万科还把提升出租房品牌影响力作为出租房业务的基本一道菜。龙湖冠宇透露,预计明年会盈利。

就附近老年人租房模式而言,分散模式和集中模式都有其固有的缺点。经营者高度依赖房地产资源,如果他们想占领市场,他们必须不断向住房供应投入资金,成为“主要房东”,并将其出租给租户。

仍然活着的长期公寓仍在扩建。在独立的第三方品牌中,魔方(Rubik's Cube)、乔伊(Joy)和芬尼(Fun)在管理规模上位列前三,而总部公司仍处于更加激进的扩张状态。

以青科公寓为例,招股说明书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净利润为8.999亿元,但净亏损为3.73亿元。2017年和2018年,青科的净亏损分别达到2.45亿元和4.98亿元。青科公寓也存在隐性风险。根据招股说明书,其主要收入来源是租赁贷款资金。截至2019年6月底,青科公寓65.2%的租户采用了租赁贷款,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额7.9亿元。在租赁贷款模式下,一旦资本链断裂,租户和房东将陷入尴尬境地,无法避免损失。

长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%~4%,现金流回报周期至少需要6年。虽然住房企业拥有的长期租赁公寓得到了母公司的支持,但它们也经历了合并。2019年上半年,万科的“万村计划”将完全暂停新房源的签约,龙狮和元阳集团将剥离长期租赁公寓业务。到目前为止,这个行业需要精细的操作。Kerri表示,在当前的行业背景下,住宅企业系统的发展重点已经从追求规模增长转向稳定运营和提高质量。

2019年前三个季度,万科浦项和龙湖冠宇分别开设了82,000间和60,000间客房,排名前两位。徐汇於陵、龙士域、加比国际社区郊野公园等共新增10,000多个单元。作为长期租赁公寓的领导者,万科和龙湖都在2019年年中提出要提高项目的效率和质量。龙湖集团首席执行官邵肖明表示,关羽去年已经开设了53,000多个部门。根据该计划,2019年将开放近10万套,2020年将达到20多亿元。龙湖冠宇透露,预计明年会盈利。

随着行业重组,包括资本在内的一系列资源将高度集中于龙头企业。长期租赁公寓经营者要想走得更远,必须解决盈利模式的问题。从租金回报率来看,如果仅使用租金,很难建立长期公寓的长期利润模型。一些有能力的企业可以通过长期租赁公寓业务获得租赁现金流、资产增值和未来资产证券化预期。对于住宅企业来说,增加拥有大量资产的自持住宅用地比例更有信心。例如,万科多次通过公开招标获得自给自足的住宅用地。除租金收入外,重资产运营还具有资产增值的属性,具有增值预期;就博宇而言,万科计划在未来通过房地产投资信托基金退出。

资料来源:中国报告厅

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